作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
近日，"豪宅一哥"星河湾在西安曲江的楼盘项目，陷入了退房风波。
西安曲江星河湾一期业主，向源媒汇发送了有关项目实际装标存在差异，向开发商提出整改需求和后续会议交流过程的文件。因开发商未能如愿整改，业主要求退房。
对于上述业主提及情况，源媒汇致电、致函星河湾集团，相关负责人回复称，"曲江星河湾一期项目目前仍处在施工阶段，距离《商品房买卖合同》中约定的交付时间（2026 年 5 月 30 日）尚有近一年时间，当前尚未进入交付节点。"
关于业主提出的整改需求，星河湾方面表示，"对于在合同及报建范围内的合理诉求，公司已及时响应并持续优化。对于超出合同约定或报建许可范围的个别诉求，公司在沟通中亦已予以说明。"
"目前，项目整体施工进度平稳，工程质量可控，各项施工均严格按照政府批准图纸和合同约定执行，确保项目如期交付。"星河湾方面补充道。
退房风波
事情要从 2023 年 11 月说起。
在西安曲江星河湾一期业主提供的材料中，自 2023 年年底得知项目某些公区的实际装标以后，业主与星河湾西安项目方经六次正式会谈仍未达成共识，涉及到入户门交付标准、公区建设标准、小区大门设计等问题。
其中，业主认为，项目销售阶段，样板间持续展示高端装甲门且无任何交付标准差异提示；但在购房两个月后，即 2023 年 11 月，业主首次得知为选购精装包的房源将交付普通木门。
包括：地下车库采用简易吊顶与星河湾 4.0 品质标准存在明显落差、楼梯间水泥地面大白墙与宣传的"精工豪宅"定位相悖、电梯门厅区域取消石材拼花工艺改换普通瓷砖、项目定位高端住宅但大门却是一个大铁门，以及沙盘中楼主体所有应该有的装饰线条腰线被降标减配、采用廉价真石漆。
左：效果图，右：实景图 | 来源：业主供图
公区园林景观宣传效果与实际装标问题，是业主控诉最多的一个问题。
业主提供的材料提及，星河湾在宣传中称，园林景观树木要求 30 公分以上、木栈道、非洲柚木护栏、高品质路灯，但目前实景却是 20 公分不到的小树苗、仿石砖道路、木头纹理漆铁护栏和简易路灯。
业主在 2024 年 6 月、7 月，先后向星河湾项目公司销售部负责人和地产部门高层反馈，但相关整改诉求未得到解决。
不过，星河湾集团称，"在此期间，部分业主代表自行进入在建工地查看施工情况，并就部分部位的工艺细节和施工标准表达了关切。对此，公司始终坚持‘积极倾听、理性沟通、依法依约’的原则，在政府相关部门的协调组织下与业主代表进行沟通交流。"
2025 年 3 月 20 日，西安曲江星河湾一期业主代表一行 10 人，前往星河湾广州总部进行谈判。但直到 5 月 27 日，就业主提出的有关入户门、电梯门框、园林景观、路面铺砖、楼宇外立面腰线等方面的整改和升级，双方达成了共识。
曲江业主与星河湾集团人士会议现场 | 来源：业主供图
"结果不出意外的情况下，还是出了意外。星河湾反悔了。"业主向源媒汇提供的一份会议文件标记中提及。
6 月 6 日，按双方约定时间，星河湾将向业主提供大门及配套、地库入口铺石材等方面，参考广州半岛五号做提升，并出具两个以上效果图和设计方案。但业主称，"星河湾告知我们本纪要第四和第五条做不到（指上述效果图及设计方案）"。
会议纪要 | 来源：业主供图
于是，曲江业主提出了退房要求。
对于业主质疑星河湾"反悔"一事，星河湾方面认为已按要求整改，"项目公司始终秉持高度责任感，积极回应业主关切。此前与部分业主的沟通中，对合理诉求公司已联合属地住建主管部门进行协调处理，并无‘承诺后拒绝履行’之行为。部分未被接受的内容，实因超出规划报建及合同内容，无法操作，并非回避责任。"
西安曲江星河湾一期退房风波背后，是一批"高位站岗"的业主。
高位站岗
2023 年 10 月，西安曲江星河湾一期项目首开，案名为"曲江星河湾花园"，首推 1 幢、5 至 7 幢合计 319 套房源，面积为 226-323㎡，备案价为 2.83 万 -3.03 万元 /㎡，总价在 640 万 -980 万元，共获意向登记 1566 组，首开去化超 25 亿元。
二批次为 2 至 4 幢，合计 167 套房源，备案价在 2.83 万 -3.27 万元 /㎡，总价在 750 万 -1300 万元，共获意向登记 680 组。一二批次个别房源备案价不足 2.8 万元 /㎡。
星河湾方面表示，"曲江星河湾首期项目于 2023 年 10 月及 2024 年 4 月分批开盘，均实现高认购率或售罄入市。2025 年上半年，300㎡以上成交占据西安榜单前列。"
源媒汇从西安住建局、天眼查工商信息获悉，曲江星河湾项目公司为陕西星河湾加德房地产开发有限公司，由星河湾集团全资持有，2023 年 9 月、2024 年 4 月拿到预售证并入市销售，目前房源完成售罄。
星河湾在西安再次创造了一个"神盘"。而纠纷或出现在曲江星河湾二期项目入市销售上。
2024 年 8 月，曲江星河湾二期项目一批次 1、2、4 幢合计 200 套房源拿到预售证，案名为"曲江星河湾朗园"，面积为 273-327㎡，备案价则降到 2.53 万 -2.95 万元 /㎡，个别房源备案价在 2.3 万元 /㎡，总价在 650 万 -970 万元。
相差不到一年时间，房子还未交付，房价就跌了 3000 元 /㎡。对于一期业主来说，无疑遭到了"价格背刺"，总价跌没了 60 万元甚至近 100 万元。并且，二期项目公建、教育更优于一期项目。
不过，曲江星河湾二期一批次入市销售，去化却并不乐观——获得 351 组意向认购，最终完成选房 53 套，弃房率约 85%。随后，7 幢、3 幢陆续拿到预售证。从曲江星河湾官方披露显示来看，项目都没有开启选房摇号活动。
源媒汇统计西安住建局预售数据获悉，截至发稿时，曲江星河湾二期项目 1 至 4 幢、7 幢合计 339 套房源，已网签 132 套，去化率约 39%。
曲江星河湾项目去化难题，也是当前众多开发商在西安市场面临的共性问题。
2024 年，西安新房销售呈现供需齐跌、价稳的特点。克而瑞统计数据显示，2024 年，商品房供应 986 万㎡，成交 874 万㎡，同比为 -11% 和 -19%；成交均价录得同比增长 1% 至 1.83 万元 /㎡。
消化量低于供应量，加上二手房市场以价换量，使得西安整体库存量突破千万，存量新房面积达 1063 万㎡，同比增加了 197 万㎡；去化周期 15.1 个月，同比增长 23%。
市场卷到了极致，西安成为全国推进第四代住宅产品最积极的城市之一。卷完产品之后就是卷价格，特别是部分面临承压的楼盘，加大优惠力度成为了常规操作。
克而瑞数据显示，2024 年，西安共推出 39 个第四代住宅产品，2025 年预计推出 14 个。2024 年年末，楼盘促销卖房活动中，80% 项目折扣在 5% 以内。
进入 2025 年，西安销售去化进入"地狱级"模式。克而瑞数据显示，2025 年 1-5 月，西安供应量跌 31%，成交量跌 21%，均价则为 1.8 万元 /㎡；期末新房库存面积达 1718 万㎡，去化周期上升至 25.82 个月。
高库存，让西安新房、二手房价格持续下跌。国家统计局数据显示，2025 年 1-5 月，西安新房价格同比下跌 2.1%，二手房价格同比下跌 6.9%。其中，144㎡以上的豪宅房价下跌最为明显，新房价格下跌 2.2%，二手房价格下跌 7.8%。
面对如此形势，星河湾方面表示，"我们对西安房地产市场仍持积极态度，项目将继续保持稳健的销售策略，灵活调整销售节奏。"
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