华夏时报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
代建行业的蓝海窗口正在关闭，玩家们无论是主动还是被动地进入红海，正面临成本、资源与交付能力的激烈竞争。
7月31日午间，金地管理披露由其代建的首个甲级写字楼项目顺利通过竣工验收，标志着项目的顺利完工。
据悉，该项目位于广州国际金融城，名为新华保险（601336）大厦，委托方为新华人寿保险股份有限公司。建筑高度180米，总建筑面积超过13万平方米，总投资约30亿元，是集商业、办公及公建配套设施于一体的地标性综合体，标志着新华保险在粤港澳大湾区的南方业务中心。
据头部代建企业人士透露，作为混改的典型，金地和“绿城系”在代建行业入局早，业务齐全，经验及模式都比较丰富。
“而在商办写字楼代建上，金地有明显的业务投资导向及操盘经验。通常写字楼项目委托方会更注重资产保值与长期运营收益，对于代建方有较高运营能力的要求。”上述人士如是说道。
路径突围
代建行业正进入群雄逐鹿阶段。自2021年全国代建企业数量尚不足三十家，至2023年突破九十家，再到2024年全面迈入“百家争鸣”格局，短短数年间，房地产行业的深度转型持续为代建业务释放结构性机遇。
在传统商品住宅与保障房之外，代建企业纷纷向政府公建、商业、办公等多元业态延伸，形成业态上的“横向扩张”。
而在这一轮竞速中，金地管理则选择切入商业代建中更垂直的细分赛道——写字楼代建。
2020年6月19日，金地集团（600383）首次中标广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目，由此实现代建业务对广州市场的首度落地。
据悉，广州新华保险大厦用地面积约8400平方米，总建筑面积达13万平方米，总投资约30亿元，未来将打造成180米高的超高层甲级写字楼。
彼时的投标环节竞争激烈，包括中海发展、卓越置业、招商地产（000024）等头部房企悉数参与，金地最终以7票中标。
此项目是继深圳福田科技广场、深信服（300454）科技总部大厦之后，金地集团层面再次斩获的城市级写字楼项目代建订单，标志着其在政府公共事业、科技创新和金融服务三大领域，均已完成战略布局。
事实上，金地对写字楼代建的战略探索早已有迹可循。
据《华夏时报》了解，早在2005年，金地便承接了深圳首个政府委托代建写字楼“福田科技广场”，正式打开了商业代建的起点。
其后，又先后参与龙悦居（彼时深圳最大保障房项目）及坪山国际网球中心等政府工程代建。
至2016年，金地开始逐步将代建业务延展至更高端、更复合的城市核心资产开发，如“深河金地创谷”等。
根据金地管理公开信息，目前其代建业务主要分为商住、商写与政府公建三大板块。截至2024财年，累计签约代建管理面积达3,831万平方米，较上年增长33.48%，三业态业务占比分布为67.66%、11.88%、20.46%。
尽管近年来受到国央企代建平台在政府代建领域的业务渗透，以及自身在商写板块的加注，金地管理的政府代建比例在20%以上的水平。
数据来源：企业公告 制表：黄指南
在具体布局上，金地管理的写字楼项目集中于北上广深、杭州等一线及强二线城市，现阶段在建及已建项目接近40个。
金地管理商办总监田贺维对《华夏时报》记者表示：“目前写字楼代建存在市场风险较高、资金压力较大、利润空间有限、项目定位复杂、设计施工要求高、品牌维护难度大六大痛点。”
据他透露，写字楼代建收益包括基础收益和成果奖励两部分。前者稳定但利润微薄，竞争激烈时甚至可能出现"0"利润；后者则来自成本节余和工程节点（如正负零、封顶）达成，但代建方在履约中常处劣势，获取风险较高。
中指研究院企业研究总监刘水则表示，当前房地产开发企业获取的商业用地通常自持开发，城投不会托底拿商业用地。因此，写字楼代建并非市场主流。
刘水对《华夏时报》记者指出："写字楼代建考验企业运营能力，需定制化而非简单复制。代建企业须具备项目管理及后期运营能力，因此多采用'代建+代运营'模式。提升专业运营能力是突围该赛道的关键。"
田贺维坦言：“写字楼项目管理复杂、项目差异大、管理工具难复用、风险较高等因素，加剧了代建方的品牌维护难度，这也是企业多不愿参与的核心原因。”
在当前写字楼市场供需错配、存量过剩的大背景下，商办产品面临去化难、空置高、运营重的多重压力，“建完就交”的轻量模式已难以为继。
“代建”之后的“代管”，正成为项目成败的关键分水岭，在全国商办市场整体“遇冷”的现实中，挑战同样真实且严峻。租金回报承压、持有成本升高，正在考验每一个像金地管理这样的代建企业。
田贺维表示：“一线城市写字楼空置率高导致建设需求疲软。但新质生产力企业崛起、城市更新推进及政策支持仍带来市场增长空间。当前市场波动性大，增长难以快速提升，代建企业需保持冷静，主动调整以适应未来变化。”
“金地管理具备全链条资源整合能力，加之市场口碑及品牌能力，以及能够充分考虑委托方需求，金地管理有信心占据未来竞争的有利位置。”田贺维如是说道。
金地近年来的代建业务虽发展迅猛，2024财年披露的签约管理面积已达到3,831万平方米。
然而，尽管轻资产模式本应为其带来稳定收益，现实却是代建业务尚未成为金地的第二增长曲线，未能有效支撑公司整体业绩，仍以房地产开发业务为主要收入来源。
根据2024财年的财报，金地集团实现营收753.43亿元，同比下降23.22%。其中，房地产开发业务收入为600.26亿元，较去年减少了29.77%；物业管理收入为78.07亿元，同比增长微幅0.78%；而物业出租及其他业务则录得收入42.79亿元，同比减少了8.23%。
在毛利率表现上，除物业管理业务同比增长2.47个百分点，达到10.11%外，受行业周期影响与竞争加剧，房地产开发和物业出租等其他业务的毛利率分别下滑了2.05%和1.6%。
在今年7月的公告中，因销售规模下降导致营业收入减少及计提减值，上半年金地预计归母净利润亏损在34亿元到42亿元之间，较上年同期的-33.61亿元进一步扩大。
房地产代建行业的突围之道，从来不是简单的“拼价格”或“卷规模”，而是要在开发逻辑与运营思维之间，找到精准的榫卯衔接点。
商办写字楼，或许是金地管理笃定的榫卯衔接点之一。
从“非理性繁荣”到“理性洗牌”
代建，本质上是一种标准化服务输出，其市场规模远不及房地产开发的“巨无霸”体量。而由于行业本身缺乏不可复制的核心壁垒与技术门槛，代建赛道天然容易向高集中度演进。
自2019年以来，随着房地产销售持续下滑、房企投资能力全面“失速”，原本利润微薄、市场有限的代建业务，反而成为房企在逆境中的“战略避风港”。代建行业迎来一轮企业竞相入局、规模快速扩张的窗口期。
根据中指研究院数据，2025年上半年，代建企业的新签约竞争格局持续调整。新签约规划建筑面积TOP5企业市场占比降至46.5%，较2024年同期下滑8.7个百分点。这一数据背后，反映出行业集中度的“缓降”与中尾部企业加速崛起的“双向博弈”。
数据及图表来自中指研究院
头部企业在守住基本盘的同时，原本规模较小或新近入局的房企正加速抢占代建蛋糕。2024年一年内，超过100家房企通过成立新平台或品牌独立等方式，入局或加码代建业务，行业竞争烈度空前。
招商蛇口（001979）、绿地集团、金科、美的置业等一线房企的动作尤为显著。
2024年1月，招商蛇口设立了代建专业公司统筹业务运营，随后绿地集团推出“绿地智慧代建”，5月，金科则发布了“金建管”品牌。美的置业则在重组计划中，明确将代建业务作为未来2—3年内的核心增长曲线，计划让第三方代建业务在总业务中占比突破20%。
不难看出，“能下场的企业几乎都已下场”，一边是头部企业的规模优势持续外溢，另一边则是“夹缝求生”的中小房企快速抢位，代建赛道的竞争正从“蓝海”转向“血海”。
然而，市场门槛低、企业蜂拥而至的格局，也迅速拉低了行业利润天花板。
以代建“第一股”绿城管理为样本，可以窥见这一趋势。2022年至2024年，绿城管理净利润分别为7.44亿元、9.73亿元、8.01亿元，尽管前两年保持了30%左右的高增速，但到了2024年，净利润同比下降了17.71%。
在轻资产、低负债的运作模式下，代建业务的毛利率长期高于传统房地产业务，但即便如此，绿城管理的毛利率也在2024年出现拐点，从52.15%微降至49.56%。规模扩张的背后，费率下滑、利润增速放缓、业务结构失衡等隐忧开始浮现。
尤其在政府代建项目上，绿城管理面临的压力更为明显。2024财年，公司商业代建和政府代建收入分别为27.52亿元与6.25亿元，占比达到80%与18.2%。虽然商业代建收入仍实现了17.3%的增长，但政府代建收入却下滑了20.6%。
从毛利率看，商业代建微降1.1个百分点至52.3%，而政府代建则大幅下滑5.1个百分点至40.1%，竞争加剧是导致政府代建毛利率承压的核心因素。
随着华润、中海等央国企深度布局代建市场，其在承接政府项目时具备资金成本、品牌信誉、资源整合等“天然护城河”，对以绿城为代表的民营代建企业形成强大挤压。
除此之外，代建行业的经营风险正逐渐浮出水面。
中指研究院数据显示，超过一半的典型代建项目，其管理费率仅处于1%—2%之间。随着市场竞争日益激烈，“低费率、微利化”已成为行业常态，这不仅压缩了代建企业的盈利空间，也进一步削弱了其抗风险能力。
更值得关注的是，商品住宅代建项目往往伴随代销业务，而代销的结算条款普遍严苛。
多数情况下，委托方会将合同款支付与项目去化率挂钩——通常需达到70%以上的销售进度，代建方才有资格收回款项。
这意味着，即便项目已进入销售阶段，企业账面上的应收款仍可能长时间无法回笼，形成沉淀资金。
在行业利润被挤压的同时，应收账款减值损失的压力持续攀升，对企业当期利润形成实质冲击。
依赖规模扩张、低价中标的模式，正逐步被高风险、低回报的现实所取代。如何在保持市场竞争力的同时，确保现金流与利润质量，已成为代建企业不得不正面应对的核心命题。
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